注文住宅の土地と建物、予算配分はどうする？総予算から考える決め方
注文住宅で土地から探す場合、「土地と建物、どちらにいくらかければいいの？」と悩む方は多いのではないでしょうか。
「土地3割・建物7割くらいがいい」
といった情報を目にすることもありますが、実はすべての家庭に当てはまる理想的な割合があるわけではありません。
大切なのは、最初に土地と建物の割合を決めることではなく、自分たちが無理なく払える総予算を決め、そこから土地・建物・その他の費用へ振り分けていくことです。
特に土地から購入する場合、土地に予算を使いすぎてしまうと、
「希望していた住宅会社では予算が合わない」
「建物を小さくしなければならなくなった」
「外構や設備をかなり削ることになった」
といったことも起こります。
この記事では、注文住宅を検討している方に向けて、土地と建物の予算配分をどう考えればよいのかを分かりやすく解説します。
石川県・金沢市で土地から注文住宅を検討している方も、ぜひ参考にしてください。
注文住宅の土地と建物の予算配分は「総予算」から考える
土地から注文住宅を建てるとき、
「土地と建物は何対何にすればいいですか？」
という質問をよくいただきます。
結論からいうと、土地と建物の理想的な割合は家庭によって違います。
土地を重視する家庭もあれば、建物の広さや性能にお金をかけたい家庭もあるからです。
そのため、「土地は○％まで」と割合だけで判断するのではなく、まず家づくり全体に使える総予算を把握することから始めましょう。
土地3：建物7はあくまで目安
土地と建物の予算について調べると、「土地3：建物7」といった目安を見かけることがあります。
実際、住宅金融支援機構のフラット35利用者調査でも、土地付注文住宅では建設費の占める割合のほうが大きくなっています。
ただし、これはあくまで実際にフラット35を利用した人の集計結果です。
「土地3：建物7にすれば失敗しない」という意味ではありません。
土地価格は地域によって大きく異なりますし、同じ金沢市内でもエリアや土地の広さ、条件によって必要な金額は変わります。
そのため、割合は参考程度に考えておきましょう。
全国平均だけで自分たちの予算を決めない
住宅金融支援機構では、フラット35を利用した人について、土地付注文住宅の建設費や土地取得費などを公表しています。
こうした平均額は、「最近、家を建てている人はどのくらいのお金をかけているのか」を知る参考にはなります。
しかし、全国平均＝自分たちが使っていい金額ではありません。
年収が同じ家庭でも、
・毎月の生活費
・子どもの人数
・教育費
・車の買い替え
・旅行や趣味
・将来の貯蓄
などによって、住宅にかけられる金額は違います。
平均額に合わせるのではなく、自分たちの暮らしから住宅予算を考えることが大切です。
大切なのは「割合」より無理なく払える総額
家づくりでは、つい「銀行からいくら借りられるのか」を基準に考えてしまいがちです。
しかし、借りられる金額と、無理なく返せる金額は同じとは限りません。
住宅ローンは長期間返済していくものです。
今の家計だけではなく、子どもの教育費や車の買い替え、老後の貯蓄なども考えながら、住宅にいくら使えるのかを考える必要があります。
土地と建物の配分を考える前に、まずは家づくり全体の予算上限を決めましょう。
家づくりの総予算には何が含まれる？
家づくりで注意したいのが、
「土地代＋建物価格＝家づくりの総額」ではない
ということです。
土地と建物以外にも、さまざまな費用がかかります。
土地購入費
土地を購入する場合は、土地そのものの価格だけではなく、
・仲介手数料
・登記費用
・印紙代
・固定資産税などの精算金
などが必要になる場合があります。
さらに土地の状態によっては、造成や上下水道の引き込み、地盤改良などの費用が発生することもあります。
建物本体工事費
住宅会社から提示される「建物価格」は、家づくりの中でも大きな金額になります。
ただし注意したいのは、どこまで建物価格に含まれているかは住宅会社によって違うことです。
例えば、
・照明
・カーテン
・エアコン
・造作家具
・屋外給排水工事
などが本体価格に含まれている会社もあれば、別途費用になる会社もあります。
住宅会社を比較するときは、建物価格だけではなく、最終的に住める状態になるまでいくら必要なのかを確認しましょう。
付帯工事・外構工事
建物以外にも、
・駐車場
・カーポート
・フェンス
・庭
・アプローチ
・造成工事
・地盤改良
などの費用が必要になることがあります。
特に石川県では、車を複数台所有する家庭も多く、駐車スペースやカーポートなどの外構計画が家づくりの予算に影響することがあります。
建物だけで予算を使い切らないようにしておきましょう。
登記・住宅ローン・保険などの諸費用
さらに、
・登記費用
・住宅ローンの手数料
・保証料
・火災保険・地震保険
・印紙代
・引っ越し費用
・家具・家電
なども考えておく必要があります。
一つひとつは建物価格ほど大きくなくても、合計するとまとまった金額になります。
そのため、資金計画では最初から「土地」「建物」「その他の費用」まで含めて考えることが大切です。
土地と建物の予算配分を決める5つのステップ
では、実際にどうやって土地と建物の予算を決めればよいのでしょうか。
おすすめなのは、次の順番です。
STEP1｜無理なく払える総予算を決める
最初に、「家づくり全体でいくらまでなら使えるのか」を決めます。
例えば、総予算を4,500万円とします。
ここで重要なのは、いきなり
「土地1,500万円、建物3,000万円」
と分けないことです。
まずは4,500万円という総額の中から、必要になる費用を整理していきます。
STEP2｜土地・建物以外に必要なお金を確保する
次に、土地と建物以外に必要な費用を考えます。
例えば、
・外構
・登記
・住宅ローン関係
・火災保険
・家具・家電
・引っ越し
などです。
土地と建物だけで4,500万円を使い切ってしまえば、これらのお金が足りなくなります。
そのため、先に「その他に必要なお金」を確保しておくことがポイントです。
STEP3｜希望する建物のおおよその予算を把握する
次に、「自分たちが希望している家はいくらくらいで建てられるのか」を把握します。
例えば、
・何坪くらい必要なのか
・平屋か2階建てか
・どの程度の住宅性能を求めるのか
・どんな設備を希望するのか
・どの住宅会社で建てたいのか
によって必要な金額は変わります。
ここを確認せず土地を先に購入すると、後から
「残った予算では希望していた家が建てられない」
ということにもなりかねません。
STEP4｜残った金額から土地予算の上限を決める
ここまで整理してから、土地に使える金額を考えます。
例えば総予算4,500万円の場合、
「その他の費用を確保する」
↓
「希望する建物に必要な予算を確保する」
↓
「残った金額から土地に使える上限を考える」
という順番です。
つまり、
土地価格から家づくりを考えるのではなく、総予算から土地価格を逆算する
ということです。
この順番にするだけでも、土地に予算をかけすぎるリスクを減らしやすくなります。
STEP5｜土地と建物をセットで検討する
土地探しと住宅会社選びを完全に別々に進めるのではなく、できるだけ同時に考えることをおすすめします。
気になる土地が見つかったら、
「この土地を買った場合、建物にはいくら残るのか？」
「この土地に希望する間取りは入るのか？」
「造成や地盤などに追加費用はかからないか？」
まで確認します。
土地だけを見て「安い・高い」と判断しないことが大切です。
土地に予算をかけすぎるとどうなる？
希望するエリアで良い土地が見つかると、
「この土地を逃したくない」
と思うこともあるでしょう。
もちろん、立地を優先すること自体が悪いわけではありません。
ただし、土地に予算をかけるということは、その分、別の部分に使えるお金が少なくなるということです。
希望していた建物の広さを減らすことになる
土地に予算を使いすぎると、建物面積を小さくして調整することがあります。
もちろん、コンパクトでも暮らしやすい家はつくれます。
ただ、
「本当は4LDKが欲しかった」
「収納をもっと取りたかった」
など、希望していた暮らしとのズレが大きくならないかは確認しておきましょう。
設備や性能を削ることになる
予算調整のため、
・キッチン
・お風呂
・床材
・収納
・断熱性能
などを変更するケースもあります。
優先順位をつけて調整すること自体は問題ありません。
大切なのは、土地を購入した後に仕方なく削るのではなく、購入前に分かったうえで選ぶことです。
外構などを後回しにすることになる
予算が足りなくなり、
「外構は住んでから考えよう」
となるケースもあります。
後から工事する方法もありますが、駐車場やカーポートなど、生活するうえで早く必要になるものもあります。
建物完成時にどこまで必要なのかを事前に整理しておきましょう。
住宅ローンの借入額を増やすことになる
もう一つ注意したいのが、
「少しくらいなら借入額を増やせばいい」
と考えることです。
100万円、200万円と追加していくうちに、当初の資金計画から大きく離れてしまうことがあります。
土地を決める前に、住宅ローンを増やしても家計に無理がないかまで確認しましょう。
土地価格だけで判断すると危険！土地によって変わる追加費用
土地探しでは、どうしても販売価格に目がいきます。
しかし、
「安い土地＝家づくり全体も安くなる」とは限りません。
土地によっては、家を建てるまでに追加工事が必要になるからです。
地盤改良
地盤調査の結果によっては、地盤改良工事が必要になる場合があります。
必要になるかどうかや工事内容は土地の状況、建物計画などによって異なります。
土地価格だけでなく、こうした可能性も資金計画に入れておきましょう。
造成・高低差
道路と土地に高低差があったり、敷地の造成が必要だったりすると、追加工事が発生することがあります。
例えば、
1,000万円の土地A
と
1,200万円の土地B
があったとします。
価格だけならAのほうが安く見えます。
しかし、土地Aに造成やその他の工事で300万円必要になれば、家づくり全体では土地Bのほうが負担を抑えられる可能性もあります。
上下水道などの引き込み
上下水道などの状況も確認が必要です。
敷地まで必要な設備が整っていなければ、引き込み工事などが必要になる場合があります。
土地を購入する前に、家を建てるために別途どんな工事が必要になるのかを確認しておきましょう。
解体・擁壁などの費用
古家が残っている土地なら解体費用が必要になる場合があります。
また、擁壁がある土地では、その状態や建築計画によって確認・対応が必要になるケースがあります。
だからこそ土地は、
「販売価格」ではなく「その土地に希望する家を建てるまでに必要な総額」で比較する
ことが重要です。
石川県・金沢市で土地と建物の予算を考えるときのポイント
石川県で家づくりをする場合も、全国平均だけを見て土地予算を決めるのはおすすめできません。
特に金沢市では、同じ市内でもエリアや土地条件によって価格が大きく変わります。
金沢市でもエリアによって土地価格は大きく違う
「金沢市で土地を探す」といっても、希望するエリアによって土地に必要な予算は変わります。
通勤や通学、学校区、買い物の利便性、実家との距離などを考えると、希望エリアが限定される家庭もあるでしょう。
その場合は、
土地価格が高いからダメ
と考える必要はありません。
立地を優先するのであれば、その分建物にかける金額や広さなどを調整する方法もあります。
大切なのは、家族にとって何を優先したいのかを明確にすることです。
土地を先に決めず、建物と同時に考える
気に入った土地が見つかったときほど、一度冷静に総額を確認しましょう。
例えば、
「この土地を購入したら建物にいくら使えるのか」
「希望する住宅会社で建築できるのか」
「希望する間取りが入る土地なのか」
「追加工事はいくらくらい必要なのか」
まで確認してから判断します。
土地と建物を別々に考えないことが、予算オーバーを防ぐポイントです。
雪・駐車台数・外構なども考えておく
石川県での家づくりでは、建物だけではなく外回りについても考えておきたいところです。
例えば、
・車を何台停めるのか
・カーポートを設置するのか
・雪をどこに寄せるのか
・玄関までの動線をどうするのか
・庭をどの程度つくるのか
などです。
土地と建物だけで予算を考えるのではなく、実際に暮らし始めるところまで含めて資金計画を立てることが大切です。
土地と建物、どちらを優先するべき？
ここまで読むと、
「結局、土地と建物のどちらにお金をかければいいの？」
と思うかもしれません。
答えは、家庭によって違います。
立地を優先したほうがいい家庭
例えば、
・子どもの学校区を変えたくない
・職場の近くに住みたい
・実家の近くに住みたい
・車にあまり頼らず生活したい
といった家庭では、立地の優先順位が高くなるでしょう。
その場合、土地にある程度予算をかけ、建物の大きさなどを調整する考え方もあります。
建物を優先したほうがいい家庭
一方、
・広いLDKが欲しい
・平屋を建てたい
・住宅性能を重視したい
・趣味のスペースが欲しい
・間取りへのこだわりが強い
といった家庭では、建物に必要な予算をしっかり確保したほうがよいでしょう。
その場合は、土地のエリアや広さを少し広げて探す方法もあります。
「絶対に譲れない条件」を家族で整理する
土地と建物のどちらが正解かを考えるより、
「自分たち家族は何を一番大切にしたいのか」を整理してみてください。
例えば、
「学校区だけは変えたくない」
「LDKは20畳欲しい」
「住宅ローンは月○万円以内にしたい」
などです。
すべてを叶えようとすると予算が膨らみやすくなります。
絶対に叶えたいこと・できれば叶えたいこと・妥協できること
に分けておくと、土地や住宅会社を選びやすくなります。
土地を購入する前に確認したい5つのこと
最後に、気になる土地が見つかったときに確認してほしいポイントをまとめます。
土地を購入する前に、最低限この5つは確認しておきましょう。
① 家づくりの総予算はいくらか
住宅ローンで借りられる金額だけではなく、将来の生活まで考えて無理なく返せる金額になっているか確認します。
② 土地以外にいくらかかるか
仲介手数料や登記だけでなく、造成・上下水道・地盤なども含めて確認しましょう。
③ 希望する建物はいくらで建てられるか
土地を買った後に住宅会社を探すのではなく、購入前に建物のおおよその予算を把握しておきます。
④ 土地に追加工事費がかからないか
土地価格だけを見ず、家を建てられる状態にするまでの費用を確認します。
⑤ 住宅ローン返済に無理がないか
「買えるか」だけではなく、購入した後も無理なく生活できるかを考えます。
この5つを確認したうえで土地を選ぶと、家づくり全体の予算を判断しやすくなります。
土地と建物の予算配分で迷ったら、土地を買う前に相談を
注文住宅の土地と建物の予算配分には、
「土地○割・建物○割にすれば正解」という決まりはありません。
大切なのは、
① 無理なく払える総予算を決める
↓
② 土地・建物以外の費用を確認する
↓
③ 希望する建物に必要な予算を把握する
↓
④ 残った金額から土地予算を考える
という順番です。
特に気になる土地が見つかったときは、
「この土地を買っても、希望する家が予算内で建てられるのか？」
まで確認してから判断することをおすすめします。
「注文住宅の相談窓口 金沢店」では、住宅会社ではない第三者の立場から、石川県で家づくりを検討している方のご相談を無料でお受けしています。
土地探しだけでなく、
・家づくりの資金計画
・住宅ローン相談
・住宅会社選び・比較
・担当者選び
・土地探し
・間取り相談
・見積もりチェック
・仕様書や書類のチェック
など、家づくり全体を一緒に整理できます。
「土地はいくらまでなら買っても大丈夫？」
「この土地を買ったら建物の予算が足りる？」
「そもそも自分たちの適正予算が分からない」
という段階でも大丈夫です。
土地を購入してから予算を合わせるのではなく、土地を購入する前に家づくり全体の予算を整理しておく。
それが、土地と建物の予算で後悔しないための大切なポイントです。
土地・建物の予算配分、一緒に整理してみませんか？
「自分たちの場合、土地はいくらまでなら大丈夫？」
「気になる土地があるけど、買っても予算内で家が建つ？」
「住宅会社によって建物価格が違って、どう考えればいいか分からない」
そんな方は、土地を購入する前に一度ご相談ください。
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「まず何から始めればいいか分からない」という方も、お気軽にご相談ください。
